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Gran Canaria und die Nutzung von Ferienimmobilien zu Wohnzwecken – Ein Aufklärungsbericht

Gran Canaria und die Nutzung von Ferienimmobilien zu Wohnzwecken – Ein Aufklärungsbericht
Carolina Garcia Chagrin von Cárden .

San Bartolomé de Tirajana - In der Tageszeitung La Provincia gab es kürzlich das Interview mit Carolina Garcia Chagrin im Namen von ACEGI, der Kanarische Immobilienmaklerverband. Sie Arbeitet auch für Cardénas Immobilien, der Artikel versucht Klarheit in die aktuelle Kontroverse im touristischen Süden von Gran Canaria zu bringen:

Dieser Artikel analysiert die kürzlich entstandene Kontroverse um den Allgemeinem Stadtplan von San Bartolomé de Tirajana – derzeit in initialer Genehmigungsphase und der Öffentlichkeit zugänglich mit Einspruchsfrist bis Ende September – und versucht hierüber Klarheit zu schaffen. Im Laufe der wenigen Tage, an denen dieser Artikel geschrieben und in mehreren Sprachen übersetzt wurde, haben die Vertreter von allen zuständigen Behörden (Kanarische Regierung, Inselregierung Gran Canaria und Gemeinde San Bartolomé de Tirajana) aufgrund der entstandenen Kontroverse öffentlich erklärt, dass eine Änderung der vorhandenen komplexen Verknüpfung von Gesetzen, die letztendlich nicht der Realität angepasst sind, notwendig ist. Daher ist der Rechtsrahmen, der hier erklärt wird, nicht als definitiv anzusehen, weil eine große Debatte entstanden ist, die ganz klar auf einer Regelungsänderung deutet.

Das touristische „Modell“ und die in den letzten Jahren entwickelten Tourismusrichtlinien der Kanarischen Regierung besagen, es soll eine klare Trennung zwischen „Wohnnutzung“ und „touristischer“ Nutzung einer Immobilie sein, und beide sollten in derselben Anlage nicht zusammen vorhanden sein. Auch die verschiedenen Gebieten sind in touristischen Gebieten, Wohngebieten, oder auch gemischten Gebieten einzuordnen, je nach der überwiegenden Nutzungsart innerhalb derselben.

Die Nutzung zu Wohnzwecken von Immobilien in touristischen Anlagen wird als Bedrohung für den Tourismus angesehen, wenn :

a) Touristische Apartments als permanenter Wohnsitz für feste Einwohner, Familien usw. genutzt werden, wofür weder die Gebäude noch die Stadtinfrastruktur (Schulen, Parks, ärztliche Einrichtungen) konzipiert sind. Dies führte oft in der Vergangenheit zu einer schlechteren Instandhaltung des Gebäudes, Beeinträchtigung dessen äusseren Bildes, womit das Gebiet insgesamt als touristisches Reiseziel weniger attraktiv wurde.

b) Wenn Eigentümer, die ihre Apartments privat nutzen, diese an Touristen vermieten und somit eine unlautere Konkurrenz für die gesetzlich etablierten Aparthotels darstellen, die streng reguliert sind, viele Anforderungen erfüllen und Dienstleistungen erbringen müssen, welche private Eigentümer im “Schatten” nicht brauchen zu erfüllen .

Das 2013 Renovierungs- und Modernisierungsgesetz wurde entworfen, um die schleichende ” Residentialisierung” – Umwandlung von Feriengebieten in Wohngebieten – zu stoppen.

Als Reaktion hat die kanarischen Regionalregierung im Mai 2013 das Gesetz 2/2013 über “Touristische Renovierung und Modernisierung” erlassen. Es hatte u.A. zum Ziel, die über viele Jahre allmählich zunehmende “Residentialisierung” von touristischen Gebieten zu stoppen und womöglich auch rückgängig zumachen.

Wenngleich eine Nutzung zu Wohnzwecken von Anlagen, die ursprünglich als Ferienanlagen konzipiert wurden, nun ausdrücklich (§ 23) verboten ist, soll dies wohl als langfristiges Ziel der Stadtplanung verstanden werden. Damit wird bestrebt, eine weitere Residentialisiserung von touristischen Gebieten zu verhindern.

Das Gesetz beinhaltet auch Maßnahmen, um dieses Verbot zu verstärken: eine strenges Sanktionensystem – einzeln angeführt in dessen Ausführungsbestimmungen im Dekret 85/2015 vom 14. Mai – wonach die Ferienanlagen, die nicht touristisch betrieben werden, aufgefordert werden können, die touristische Tätigkeit wieder aufzunehmen und sich den entsprechenden Anforderungen (vor allem technischen und ästhetischen) anzupassen. Falls die Eigentümergemeinschaft der Aufforderung nicht nachkommt, könnten Geldstrafen auferlegt werden, und im Extremfall von weiterer Nichteinhaltung, ist in der Verordnung ein Verfahren vorgesehen, wonach der Eigentümer „ersetzt„ werden kann.

Dieses sehr komplizierte und in der Praxis schwer anwendbares Sanktionensystem ist vor allem als ” abschreckende” Maßnahme zu verstehen, um den Prozess der “Residenzialisierung ” zu stoppen und zu vermeiden, dass weitere Ferienanlagen ihre touristische Aktivität aufgeben.

Auf keinen Fall kann der neue Sanktionensystem die Anlagen betreffen, die vor Verabschiedung des Gesetzes im Jahr 2013 ihre touristischen Tätigkeit bereits eingestellt hatten.

Für vorangehende Fälle – vor Verabschiedung der neuen Regelungen – besagt das Gesetz 2/2013 im § 25, dass die Insel- und Gemeindeplanungsinstrumente die Realität der diversen Gebieten analysieren und sie nach deren Nutzung unter „reines Wohngebiet“, „Tourismusgebiet“ oder auch ” gemischte” Nutzung einordnen sollen, und dass diejenigen Anlagen, die in der Praxis zu Wohnzwecken genutzt werden, deren Gebiet aber in den neuen Planung unter “touristischer Nutzung ” eingeordnet sind, als „konsolidiert“ zu betrachten sind, d.h. sie dürfen die Wohnnutzung weiterhin behalten.

Anlagen, die faktisch vor 2013 schon residentiell waren, können erst bei einem etwaigen künftigen Abriss und Wiederaufbau des Objektes gezwungen sein, die touristische Nutzung wiederaufzunehmen (laut öffentlicher Aussage eines Vertreters der kanarischen Regierung in La Provincia, 20. August 2015).

Die sogenannte «Konsolidierung» befreit solche Anlagen automatisch von dem Sanktionensystem des Gesetzes 2/2013.

Das Problem in San Bartolomé de Tirajana liegt darin, dass sowohl der neue Generalplan als auch die vorher vom “Cabildo” (Inselregierung) genehmigten Plänen, die dem neuen Generalplan zugrundeliegen, die Grundsätze des Gesetzes 2/2013 betreffs „Konsolidierung“ der vorhandenen Nutzungen nicht befolgt haben:

Der Generalplan hat einfach die meisten Gebieten in die Klasse „touristische Nutzung“ eingeordnet, ohne die „Konsolidierung“ der tatsächlichen Wohnnutzung in vielen Anlagen anzuerkennen.

Dies betrifft diverse Gebiete, wie Campo Internacional, San Agustín und Playa del Inglés. Es ist deshalb wichtig, daß die betroffenen Anlagen Einspruch einlegen, ihre residenzielle Nutzung offenbaren und nachweisen, und die «Konsolidierung» Ihrer Rechte beantragen. Wir empfehlen Eigentümer in Anlagen in solcher Situation, ihre Comunidad zu kontaktieren und sich dort zu erkundigen, ob irgendwelche Massnahmen geplant sind, und ansonsten diese vorzuschlagen.

Eigentümer von Immobilien in den betroffenen Gebieten sollten persönlich oder auch über ihre Comunidad, Beweise über die de facto Wohnnutzung in ihrer Anlage erbringen.

Der Berufsverband der Immobilienagenturen der Kanarischen Inseln- „Asociación Empresarial Canaria de Gestores Inmobiliarios“ (ACEGI), von der Cardenas Mitglied ist, war sich vom Anfang an der potenziellen Ungewissheit und Unsicherheit bewusst, dass die Ausführung des Gesetzes 2/2013 erzeugen könnten und hat zu einem früheren Zeitpunkt bereits Einwände gegen den Entwurf der Ausführungsbestimmungen vorgebracht (Februar 2014).

Dort haben wir für eine genauere Bezeichnung des “konsolidierten” Status für die De-facto-Wohnanlagen plädiert und auch dafür, dass die Kanarische Regierung mehr spezifische Richtlinien für die Insel und Gemeindeplanungsbehörden darüber erlässt, wie und wann diese Behörden den “konsolidierten” Status erkennen sollten.

Wir sind sicher, die gegenwärtige Unsicherheit und Alarmismus hätte man zum grössten Teil vermeiden können, wenn das Ausführungsdekret einige unserer Vorschläge berücksichtigt hätte. ACEGI wird natürlich weiterhin aktiv in dieser sehr komplizierten Angelegenheit, die ja eine Auswirkung auf die Immobilienbranche hat und viele von unseren Kunden betroffen sind. Wir wollen uns auf konstruktive Vorschläge konzentrieren, ganz abgesehen von der hervorgerufenen politischen Konfrontation.

Immobilien in Anlagen, die nach 2013 touristisch betrieben werden, können weiterhin privat genutzt werden, vorausgesetzt, dass die Mehrheit der Einheiten an der touristischen Aktivität teilnehmen.

Für die Anlagen, die immer noch touristisch betrieben werden oder auch für diejenigen, die eine touristische Aktivität neu starten und sich an die touristische Nutzung laut dem neuen Generalplan anpassen wollen, ist es wichtig klarzustellen, dass eine Privatnutzung von einzelnen Einheiten durch deren Eigentümer nicht ausgeschlossen ist.

Und zwar, weil das Tourismusgesetz 7/1995 und dessen Zusatzbestimmung im Gesetz 5/1999 besagen, dass eine vor dem Jahr 1999 zugelassene Ferienanlage (praktisch die meisten der bestehenden touristischen Anlagen) von einem einzigen autorisierten Unternehmen betrieben werden muss, welches mit mehr als 50% der Einheiten der Anlage eine Vereinbarung haben soll. Den restlichen 49% ist es also laut Gesetz gestattet, sich an die touristische Aktivität nicht zu beteiligen.

Im Privatbesitz stehende Immobilien in Ferienanlagen dürfen nicht an Touristen privat vermietet werden: Vermietung an Touristen in der Anlage darf nur über das touristische Unternehmen erfolgen.

Wenngleich nicht ausdrücklich festgelegt ist, wofür diese Einheiten genutzt werden können, ist eine Nutzung als ständiger oder zweiter Wohnsitz bisher immer toleriert worden. Eine private Vermietung derselben an Touristen ist jedoch nicht erlaubt, da dies lediglich über das Vermietungsunternehmen zulässig ist.

Obwohl das Gesetz 2/2013 erstmals die “residenzielle” Nutzung verbietet, ist es für Privateigentümer immer noch möglich, ihre Apartments als Ferienwohnungen privat zu nutzen.

Eigentümergemeinschaften müssen keine Privatgesellschaft beauftragen, um die touristische Vermietung in ihrer Anlage zu betreiben. Sie können das selbst verwalten und ihre eigenen Regeln festlegen.

Schließlich, wenn die Mehrheit der Eigentümer nicht will, dass ein fremdes Unternehmen die Bewirtschaftung der Anlage übernimmt und die touristische Aktivität betreibt, können sie dies selbst tun; die Eigentümergemeinschaft kann sich als Inhaber der touristischen Zulassung registrieren lassen, ihr eigenes Vermietungssystem begründen und bezüglich Ferienvermietung, Privatnutzung durch die Eigentümer usw. ihre eigenen Regeln beschliessen.

Wie die Kontroversen und die Konfusion in den letzten Wochen gezeigt hat, ist die Situation sehr komplex, und es ist nicht möglich, allgemeine Empfehlungen in einem einzigen Artikel zu machen.

Immobilienkäufer auf Gran Canaria sollten mit einem guten Makler arbeiten, der die Regeln kennt und gut versteht, und somit sicherstellt, dass Sie die richtige Immobilie kaufen.

Für diejenigen, die am Kauf einer Immobilie in touristischen Gebieten interessiert sind, ist es wichtig, einen Makler zu wählen, der mit den vielen in Frage kommenden Vorschriften vertraut ist und somit Ihnen über die genaue Situation jedes einzelnen Gebiets bzw. einer gewissen Immobilie informieren kann, und ob ein gewisses Objekt für den von Ihnen beabsichtigten Zweck (eigene Nutzung oder Investitionen, Wohn- oder Feriennutzung, usw.) geeignet ist.

Cárdenas hat das Thema zu einem recht frühen Zeitpunkt seit der Verabschiedung des Gesetzes 2/2013 bearbeitet, ist auch in der hierfür aufgesetzten Kommission innerhalb der ACEGI sehr aktiv gewesen und wird die Sache sehr genau weiterverfolgen.

Wir danken an dieser Stelle besonders Carolina Garcia Chagrin von Cárdenas Immobilien die uns das Interview auch auf deutscher Sprache zur Verfügung gestellt hat. - TF

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Nachricht vom 5.9.15 11:01

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